Долевое участие в строительстве многоэтажных домов пользуется популярностью среди россиян по понятным причинам (относительно недорогая стоимость квадратного метра жилья, возможность поэтапной оплаты и т. д.), однако таит в себе определенные риски, связанные с недобросовестностью застройщика. Так, по данным Минрегиона России, на 30 июня 2013 года насчитывалось более 800"проблемных" объектов, а количество обманутых дольщиков — более 80 тыс. человек.

Правоохранительные органы объективно не в состоянии охватить все случаи нарушения законодательства в сфере долевого строительства. К примеру, за первое полугодие текущего года в результате прокурорских проверок было выявлено около1800 нарушений законодательства о долевом строительстве жилья, а к ответственности привлечено около 730 виновных должностных лиц.

Это вынуждает граждан быть предельно внимательными при участии в долевом строительстве, а государство — постоянно совершенствовать законодательство, чтобы максимально обезопасить "дольщиков".

Практика долевого строительства многоэтажных жилых домов существует довольно давно, однако упорядочена была только в 2004 году с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве"). Он закрепил важные гарантии прав участников долевого строительства: запрет привлекать средства "дольщиков" до получения разрешения на строительство, госрегистрации прав на землю и обнародования проектной декларации; обязательность государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (далее — ДДУ); неустойки в случаях задержки платежа "дольщиком" или передачи квартиры застройщиком и т. д.

Кстати, помимо ДДУ закон предусматривает еще две формы участия в долевом строительстве, появившиеся в 2006 году¹ — участие вжилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах, а также покупка жилищного сертификата от застройщика. Однако традиционно считается, что именно ДДУ максимально гарантирует права "дольщика" на квартиру — к примеру, номинальная стоимость жилищного сертификата может серьезно изменяться в зависимости от ситуации на рынке и не всегда в сторону увеличения, а излишне сложная схема взносов в кооператив может привести к фактической переплате за жилье. 

Работа по упорядочению отношений в сфере долевого строительства ведется и сегодня — до недавнего времени нормативным регулированием в этой области занимались три органа — Минфин России, ФСФР России и Минрегион России. Теперь такие полномочия возложены исключительно на Минрегион России, который к тому же будет заниматься координацией нормотворчества других федеральных органов, занимающихся вопросами долевого строительства (постановление Правительства РФ от 30 апреля 2013 г. № 392 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации и признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 10 марта 2007 г. № 152").

Однако некоторые ситуации, способные негативно повлиять на возведение дома или передачу квартир, все же могут возникнуть — так, даже заключенный по всем правилам ДДУ не гарантирует своевременность возведения дома или передачу квартиры в нем, отсутствие строительного брака или наличие всех предусмотренных проектной декларацией объектов социальной инфраструктуры. От так называемых "двойных" продаж, когда одна и та же квартира продается нескольким "дольщикам" в определенной степени спасает обязательная государственная регистрация ДДУ, однако в случае невнимательности или халатности государственного регистратора и она не гарантирует защиту от мошенничества.

Во многом обезопасить граждан от недобросовестных застройщиков способно своевременное информирование о финансовом состоянии и предыдущем опыте работы строительной компании.

Если вы сомневаетесь в благонадежности выбранного застройщика, прежде всего, надо знать о документах, которые застройщик в соответствии с ч. 2 ст. 20 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" обязан предоставить любому обратившемуся лицу. К ним относятся учредительные документы, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учет, годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год.

Необходимо также изучить проектную декларацию — в случае, если для привлечения средств граждан используется реклама, проектная декларация обязательно должна быть размещена на официальном сайте застройщика либо опубликована в печатном издании. Но даже если проектная декларация не обнародована, застройщик обязан предъявить ее для ознакомления любому заинтересованному лицу (ч. 1 ст. 19 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве").

Также имеет смысл изучить картотеку арбитражных дел на официальном сайте ВАС РФ — так вы сможете узнать о судебных тяжбах, в которые может быть вовлечен застройщик, и их содержании. Пользоваться ею просто — достаточно ввести в поле "Участник дела" название, ИНН или ОГРН застройщика и выбрать функцию "Найти". После этого будет сформирован список дел, в которых фигурирует застройщик, с основными процессуальными документами по каждому из них.

В состав проектной декларации помимо сведений о застройщике должна быть включена информация об объекте строительства, в том числе о правах застройщика на земельный участок с указанием реквизитов правоустанавливающего документа. Рекомендуем обратить особое внимание на целевое назначение земельного участка, на котором планируется возведение дома. Для этого можно обратиться в Росреестр за выпиской из ЕГРП, в которой будет указана нужная информация. Размер пошлины за оказание этой государственной услуги для физических лиц составляет 200 руб. (при получении выписки в бумажной форме) или 150 руб. (если выписка предоставлена в электронном виде). Земельный участок не должен быть предназначен для сельскохозяйственного использования или индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, "дольщики" должны хорошо ориентироваться в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве" и проявлять предельную бдительность при вступлении в долевое строительство.

Помощник прокурора района

юрист 2 класса                                                                     Л.А. Павлова